Verkoop van gemeentegrond aan een projectontwikkelaar komt vaak voor. De Hoge Raad heeft op 26 november 2021 in het zogenoemde Didam-arrest een einde gemaakt aan de ondoorzichtige wijze waarop dergelijke gronduitgiften door gemeenten vaak plaatsvinden. Een overheidslichaam dat een onroerende zaak (gemeentegrond) wil verkopen, moet aan alle gegadigden gelegenheid bieden om mede te dingen, aldus de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft in dit arrest specifieke rechtsregels opgesteld die direct in werking treden. De Hoge Raad gaat zelfs zover dat aan de regels uit dit arrest terugwerkende kracht moet worden toegekend. Dat wil zeggen dat reeds gesloten koop- en ontwikkelovereenkomsten met projectontwkkelaars die niet aan de gestelde eisen voldoen, vernietigbaar of zelfs nietig zijn.
LEAD
De gemeente Leiden heeft op 11 februari 2020 een koop- en ontwikkelovereenkomst gesloten met de Rotterdamse projectontwikkelaar RED Company met betrekking tot een stuk gerond langs de Willem de Zwijgerlaan. Het is de bedoeling dat er op de desbetreffende locatie drie torens worden gerealiseerd waarvan de hoogste toren 115 meter hoog wordt.
Wet open overheid
Uit ontvangen documenten op basis van een verzoek op grond van de Wet open overheid (Woo), voorheen WOB genoemd, blijkt dat de gemeente Leiden de grond al vanaf januari 2018 heeft ‘voorgereserveerd’ voor de projectontwikkelaar. Deze voorreservering is meermalen, op verzoek van de gemeente, verlengd totdat er op 11 september 2018 een grondreserveringsovereenkomst is gesloten. Ook deze grondreserveringsovereenkomst is (geheel in strijd met de overeenkomst) enkele malen verlengd tot het moment dat op 11 februari 2020 de gemeente een koop- en ontwikkelovereenkomst sluit met de projectontwikkelaar. In het hele proces is het voornemen tot gronduitgifte nergens gepubliceerd. Daardoor is aan mogelijke andere gegadigden de mogelijkheid ontnomen om mede te dingen in de onderhandelingen over de gronduitgifte.
Wijziging bestemmingsplan
De projectontwikkelaar heeft van de gemeente in 2021 de vergunning gekregen om te mogen bouwen. Hiervoor zal echter wel eerst het bestaande bestemmingsplan moeten worden gewijzigd. De wijziging van het bestemmingsplan, thans bekend onder de naam LEAD, is met de goedkeuring van de gemeenteraad inmiddels een feit. Buurtbewoners kwamen in verzet en spanden een rechtszaak aan bij de Raad van State. De procedure loopt nog steeds. Op 14 december 2022 zullen de aspecten luchtkwaliteit en externe veiligheid opnieuw uitgebreid op de zitting aan bod komen.
Gevolgen Didam-arrest voor LEAD
De koop-en ontwikkelovereenkomst LEAD voldoet thans niet aan de door de Hoge Raad gesteld eisen waarbij alle mogelijke gegadigden gelijke kansen worden geboden. Aangezien de koopovereenkomst LEAD in 2018 is gesloten, rijst de vraag of de uitspraak van de Hoge Raad terugwerkt tot het moment van sluiten van deze overeenkomst. Met andere woorden, is de huidige koopovereenkomst nietig of vernietigbaar? Wat in ieder geval wel duidelijk is, is dat een dergelijke overeenkomst niet voldoet aan het huidige geldende recht.
Voor de gemeente Leiden en de projectontwikkelaar breken spannende tijden aan.
In de koop- en ontwikkelovereenkomst LEAD is namelijk vastgelegd dat de wijziging van het bestemmingsplan binnen drie jaren na ondertekening van de overeenkomst, en dus voor 11 februari 2023, onherroepelijk moet zijn. Dat wil zeggen, dat de Raad van State oordeelt dat het bestemmingsplan mag worden gewijzigd. Gebeurt dit niet voor 11 februari 2023 dan gaat de hele koop en bouw van LEAD niet door en krijgt de gemeente de verkochte grond weer terug. Ik hoor u zeggen: “Dan kan de gemeente de overeenkomst toch verlengen?” Helaas gaat die vlieger voor de gemeente en de projectontwikkelaar niet op, omdat de Hoge Raad hier een stokje voor heeft gestoken. Mocht het bestemmingsplan niet gewijzigd worden voor 11 februari 2023 dan zal het hele proces overgedaan moeten worden en zal de gemeente een nieuwe overeenkomst met de projectontwikkelaar moeten sluiten. Hopelijk gebeurt dat deze keer wel volgens de regels.